Antagen kommunfullmäktige  2025-12-03 § 77

Gäller från 2026-01-01

1. Inledning

När kommunen äger mark som ska säljas kopplat till ett kommande, pågående eller nyligen avslutat detaljplanearbete kan kommunen skriva en överenskommelse med en exploatör som ger exploatören ensamrätt att under en viss tid förhandla med kommunen om överlåtelse av ett visst markområde för bebyggelse. Detta görs genom en markreservation eller ett markanvisningsavtal. Genom markanvisningar kan kommunen påverka vad som byggs på den kommunägda mark som ska säljas, men också ange villkor i syfte att säkerställa att den som bygger uppfyller vissa kriterier. Om kommunen och exploatören under förhandlingsprocessen enas om formerna för en kommande exploatering, kommer markanvisningen att ligga till grund för ett marköverlåtelseavtal som tecknas mellan parterna.

Enligt lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar ska en kommun anta riktlinjer för markanvisningar. Riktlinjerna ska innehålla kommunens utgångspunkter och mål för överlåtelser eller upplåtelser av markområden för bebyggande, handläggningsrutiner och grundläggande villkor för markanvisningar samt principer för markprissättning.

Riktlinjerna ska beskriva hur kommunen hanterar inkomna intresseanmälningar och förslag från exploatörer, hur beslutsgången ser ut i sådana ärenden, vilka krav som ställs på en sådan intresseanmälan för att den ska bli behandlad samt något om kommunens bedömningsgrunder vid utvärdering av förslag.

En markanvisning ges på mark som kommunen äger. I det fall marken ägs privat tecknas istället ett exploateringsavtal som reglerar villkoren för exploateringen.

Detta dokument ersätter tidigare antagna riktlinjer gällande från 2017-05-01.

Dessa riktlinjer får frångås om det är nödvändigt för att på ett ändamålsenligt sätt kunna genomföra en detaljplan.

Begrepp

Markanvisning definieras, enligt 1 § lagen om riktlinjer för kommunala markanvisningar, som en överenskommelse mellan en kommun och en exploatör som ger exploatören ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst markområde för bebyggande, det vill säga ett avtal om möjlighet till marköverlåtelse eller markupplåtelse.

Exploatör är i dessa riktlinjer en byggherre/byggaktör med vilken kommunen ingått eller avser ingå markanvisningsavtal.

2.  Utgångspunkter och mål

Den långsiktiga utvecklingen av Svedala kommun anges i kommunens översiktsplan samt preciseras avseende bostäder i kommunens handlingsplan för bostadsförsörjning (f.d. riktlinjer för bostadsförsörjning). I översiktsplanen finns de övergripande mål som planmässigt styr stadsutbyggnaden i stort. Nuvarande översiktsplan 2018 ger en framtidsbild av Svedala kommun år 2045. Arbete pågår med att ta fram en ny översiktsplan för Svedala kommun.

I gällande översiktsplanen framgår att Svedala huvudsakligen ska växa i tätorterna Svedala, Bara och Klågerup för att skapa hållbar utveckling i lägen där det finns eller kan skapas förutsättningar för god kollektivtrafik. Bebyggelsen i orterna bör vara blandad, med olika lägenhetsstorlekar och upplåtelseformer samt utvecklas utifrån orternas unika förutsättningar.

Markanvisningar är ett styrmedel för att uppfylla de mål som framgår av den aktuella handlingsplanen för bostadsförsörjning, exempelvis genom att styra upplåtelseform, målgrupp eller användning såsom exempelvis särskilt boende.

Gällande riktlinjer för bostadsförsörjning, bostadsförsörjningsstrategi för Svedala kommun (2023), presenterar kommunens mål för bostadsförsörjningen samt vilka insatser som behövs för att nå målen med utgångspunkt i Översiktsplan 2018. Syftet med kommunens planering för bostadsförsörjning är att tydligare styra bostadsutvecklingen och ge förutsättningar för alla att leva i tillfredsställande bostäder. De riktlinjer och insatser som presenteras i bostadsförsörjningsstrategin fungerar som ett stöd vid detaljplanering, som underlag för diskussion i den översiktliga planeringen samt som underlag för beslut om åtgärder som rör bostadsfrågor i andra kommunala verksamheter. I strategin föreslås kommunen arbeta med områdena balanserad tillväxt, varierad bostadsbebyggelse, attraktiva tätorter samt fortlöpande uppföljning för att skapa möjligheter till attraktiva bostäder genom hela livet och en god bostadsförsörjning. Bostadsförsörjningsstrategin innehåller även ett antal kommunövergripande samt tätortsspecifika insatser, såsom arbetssätt, nya underlag, rekommendationer för framtida bostäder samt en tidsmässig prioritering av utbyggnadsområden i Översiktsplan 2018.

Vid markanvisningar ska kommunen sträva efter att uppfylla de mål som framgår av Kommunens gällande hållbarhetsstrategi (2021) och energiplan, exempelvis ska utformning av nya planområden ske i syfte att öka biologisk mångfald. I projekten ska det eftersträvas en minskning av utsläpp av växthusgaser, ökning av fossilfri elproduktion och en effektiv resursanvändning.

3 . Handläggningsrutiner

I Svedala kommun är det kommunstyrelsen som ansvarar för samordningen och genomförandet av ny exploatering av bostads- och verksamhetsområden. Det är kommunstyrelsens ansvar att ta de initiativ som krävs för att kunna tillhandahålla kommunal mark för bostäder och verksamheter samt att bevaka att exploatering av marken genomförs i enlighet med kommunens målsättning.

Kommunfullmäktige fattar beslut i fråga om markanvisningsavtal och köpeavtal. Avtal undertecknas i enlighet med gällande delegationsförteckning för kommunstyrelsen.

3.1 Förfarandet vid markanvisning

Markanvisningen ska användas som ett styrmedel i syfte att uppnå de bostadspolitiska målen som är satta i aktuell handlingsplan för bostadsförsörjning. Genom markanvisning kan kommunen styra val av upplåtelseform, typ av bebyggelse, målgrupper och särskilda krav utifrån ett bostadsförsörjningssyfte.

I ett inledande skede av projektet ska ställning tas kring när i projektet markanvisning ska ske. I vissa projekt är det lämpligt att göra markanvisningen tidigt, redan innan detaljplanearbetet har påbörjats medan i andra projekt sker markanvisning lämpligare under planarbetet eller efter att detaljplanen fått laga kraft. Avgörande för tidpunkt för markanvisning är ekonomiska frågor, marknadsvärdet på marken och bedömda fördelar med att låta exploatören delta i detaljplanearbetet.

Markanvisningen är inte kommunens ställningstagande som planmyndighet vid upprättande av detaljplan. Detaljplan prövas i särskild ordning enligt plan- och bygglagen. Kommunen kan inte genom avtal lämna garanti om byggrätter eller lagakraftvunnen detaljplan.

Markanvisning kan ske antingen genom direktanvisning, anbudsförfarande eller markanvisningstävling. Kommunen strävar efter att i första hand tillämpa anbudsförfarande.

3.1.1 Anbudsförfarande

Vid ett anbudsförfarande tar kommunen fram ett underlag/prospekt som beskriver vilken typ och omfattning av bebyggelse som är aktuell för området. Intresserade exploatörer lämnar därefter in material i enlighet med prospektet i form av till exempel projektbeskrivning med tillhörande skisser eller referensmaterial tillsammans med beskrivning av idéerna. De olika inkomna förslagen jämförs av kommunen därefter antingen på pris eller på andra kriterier. Detta framgår av det underlag som kommunen skickar ut i anbudsförfarandet.

3.1.2 Markanvisningstävling

Markanvisningstävling används med fördel vid anvisning av attraktiva tomter och speciella projekt eller när kommunen önskar uppfylla särskilda idéer om utformning eller användning. Tävlingsförfarandet liknar anbudsförfarandet med skillnaden att det vid ett tävlingsförfarande oftast ställs högre krav på det som lämnas in vid anbuden. Tävlingarna presenteras på kommunens hemsida, med de dokument och krav som gäller.

Utvärderingen av inkomna förslag görs enligt angivna kriterier. Anbudet kan gälla pris för markområdet, hållbarhet, idéer om utformning och/eller användning av området med mera. De kriterier som ska användas beslutas och avgörs i varje enskilt fall av kommunen. För utvärdering och val av exploatör utses en särskild jury med representanter från berörda förvaltningar och avdelningar där även externa jurymedlemmar kan förekomma.

3.1.3 Direktanvisning

Vid direktanvisning av mark kan både planlagd och icke planlagd mark delas ut till en eller flera exploatörer. Direktanvisning används främst när en exploatör själv funnit ett lämpligt område för bostäder på kommunens mark och skissat på möjligheterna att bebygga och kommunen bedömer det presenterade förslaget vara lämpligt.

3.1.4 Undantag

Kommunala fribyggartomter samt mindre verksamhetstomter säljs vanligtvis direkt via överlåtelseavtal utan föregående markanvisning.

3.2 Intresseanmälan

Intresseanmälan för markanvisning skickas till Svedala kommun, Strategisk planering, 233 80 Svedala eller strategiskplanering@svedala.se. Vid ett anbudsförförande framgår i prospektet vad som ska ingå i intresseanmälan. En intresseanmälan för direktanvisning ska innehålla en översiktlig redogörelse för projektet och en beskrivning av bostadstyper och upplåtelseform, byggnadsvolymer och utformning samt en redogörelse för olika tekniska frågor av vikt för det aktuella projektet.

Vid bedömning av en intresseanmälan kan det, förutom rent allmänna villkor såsom hänsyn till rimliga konkurrensförhållanden, exploatörens ekonomiska stabilitet samt hur väl eventuellt tidigare markanvisade projekt genomförts, bli fråga om bedömningar beträffande till exempel val av upplåtelseformer, kvalitets- och miljöprofil hos exploatören, möjligheten att bygga kostnadseffektiva bostäder, kvalitet och nytänkande i fråga om utformning och bebyggelsestruktur etcetera.

Intresseanmälningar noteras i särskilt register, vilket ligger till grund för utskick av information om exempelvis kommande anbudsförfaranden.

Förteckning över pågående utbyggnadsprojekt och inbjudningar till anbudsförfaranden finns tillgängligt via kommunens webbplats.

3.3 Avtal

3.3.1 Markreservation

En markreservation kan tecknas i ett tidigt skede i syfte att ge både kommunen och exploatören tid att utreda och planera. En markreservation gäller vanligtvis enbart under en kortare period med syftet att övergå till ett markanvisningsavtal eller köpeavtal när förutsättningarna och villkoren för projektet medger att ett sådant avtal kan tecknas.

3.3.2 Markanvisningsavtal

Markanvisningsavtal tecknas när förutsättningarna för projektet är relativt klara avseende bland annat projektets innehåll, storlek och markpris. I avtalet anges kända förutsättningar för projektets genomförande och för det kommande köpet.

3.3.3 Marköverlåtelseavtal

Uppfylls syftet med markanvisningen ger detta exploatören rätt att förvärva den aktuella marken enligt de villkor som anges i köpeavtalet och som tillämpas av kommunen vid tidpunkten för köpet. Aktuella villkor i markanvisningsavtalet återges i köpeavtalet, men kan också komma att omfatta ytterligare villkor som inte tagits med i markanvisningsavtalet eftersom en anpassning ska ske till rådande förhållanden och förslag till detaljplan eller antagen detaljplan.

Kommunens huvudprincip är att byggaktören ska ha sökt och beviljats bygglov enligt överenskommet projektförslag innan köp av anvisat kommunägt markområde för bebyggande slutförs.

3.3.4 Planavtal

I det fall markanvisning sker innan detaljplan är antagen för området och där exploatören ska bekosta detaljplanen ska ett planavtal tecknas mellan parterna. Exploatören förväntas ha en aktiv roll i detaljplaneprocessen och medverkar aktivt i bebyggelse- och genomförandeplanering.

4. Grundläggande villkor

4.1 Val av exploatör

Kommunen ska verka för att markanvisningsprocesserna leder till att mark totalt sett fördelas till ett flertal byggherrar, såväl större som mindre, i syfte att bidra till en marknadssituation med väl fungerande konkurrens.

Oavsett val av metod för markanvisning ska hänsyn tas till exploatörens stabilitet och förutsättningar att genomföra projektet samt exploatörens referensobjekt. Kommunens erfarenhet av tidigare marktilldelningar/markanvisningar till aktuell exploatör kan vägas in i kommunens bedömningar om exploatören kan bli aktuell för markanvisning.

Markanvisningar ges bara till projekt som är aktuella, det vill säga som syftar till genomförande inom en nära framtid.

4.2 Villkor för markanvisning

För markanvisningar gäller bland annat följande villkor:

• En markanvisning är tidsbegränsad. Om en bindande överenskommelse om exploatering inte kan träffas inom angiven tid i markanvisningsavtalet kan kommunen anvisa marken till Kommunen kan medge förlängning av markanvisningen om förseningen inte beror på exploatören.
• En markanvisning kan återtas under den i markanvisningsavtalet angivna tiden om det är uppenbart att exploatören inte avser eller förmår att genomföra projektet i den takt eller på det sätt som avsågs vid markanvisningen eller om kommunen och exploatören inte kan komma överens om markpriset eller villkoren i övrigt. Återtagen markanvisning ger inte exploatören rätt till ersättning.
• Projekt som avbryts under detaljplaneprocessen till följd av myndighetsbeslut, kommunalt beslut eller likande eller andra åtgärder utom parternas kontroll eller återtagen markanvisning ger inte exploatören rätt till ny markanvisning eller ekonomisk ersättning.
• Markanvisning får inte överlåtas utan kommunens skriftliga medgivande
• Byggaktören ska arbeta för ställda krav på gestaltning och miljömässig hållbarhet. Vidare ska byggaktören följa kommunala mål- och policydokument som närmare kommer att framgå av köpeavtal.
• I det fall kvalitetsprogram/gestaltningsprogram finns framtaget ska det i markanvisningsavtalet och kommande marköverlåtelseavtal ställas krav på att detta följs.
• Kommunen har rätt att bestämma valet av upplåtelseform såsom ägande-, bostads-, eller hyresrätt.

4.3 Markanvisningsavgift

Kommunen har rätt att ta ut en årlig ersättning/avgift för markanvisningsavtal. I normalfallet utgör markanvisningsavgiften 1 procent av köpeskillingen årligen. Markanvisningsavgiftens storlek kan dock justeras av kommunen i det enskilda projektet. En avgörande faktor för markanvisningsavgiftens storlek kan vara i vilken omfattning detaljplanen anpassas för den enskilde byggaktören, projektets kommersialiseringsgrad samt byggaktörens framtida bedömda vinster av projektet. Markanvisningsavgiften tillfaller kommunen om exploatören inte fullföljer projektet enligt avtalade villkor. Om projektet fullföljs med köpeavtal ska markanvisningsavgiften avräknas köpeskilling.

4.4 Kostnadsfördelning

4.4.1 Planläggning

Normalfallet i samband med genomförande av detaljplaner är att marken säljs eller upplåts av kommunen som planlagd. Kommunen har då bekostat detaljplanen och dess utredningar under förutsättning att exploatören fullföljer projektet enligt villkor i upprättat markanvisningsavtal och efterföljande köpeavtal.

Om det bedöms lämpligt kan kostnader för framtagande av detaljplan läggas på exploatören. Detta avspeglas då vid prissättning av marken. Om det finns flera exploatörer som berörs av detaljplanen sker kostnadsfördelning normalt enligt den andel av ny byggrätt som detaljplanen medger. Om detaljplanen medger olika former av markanvändning ska kostnadsfördelning ske på annat skäligt sätt.

4.4.2 Projektering och utbyggnad

Kommunen svarar för att bygga ut allmän plats inom planområdet. Kommunen har i normalfallet utfört vissa förberedande åtgärder innan exploatören påbörjar exploateringen, till exempel sett till att byggator är anlagda, att arkeologiska undersökningar är genomförda, att markföroreningssituationen är undersökt och åtgärdad med hänsyn till planerad markanvändning, åtgärder för att bevara art- och naturvärden är utbyggda och att marken är grovterrasserad. Parterna kommer överens om packningsgrad på marken vilket säkerställs genom packningskontroller. Exploatören utför därefter egna geotekniska undersökningar för dimensionering av husens grundläggning.

Normalfallet innebär att kostnaden för ovanstående åtgärder ingår i markens pris.

Om det bedöms lämpligt kan kostnader för utbyggnad av allmän plats läggas på exploatören. Detta avspeglas då vid prissättning av marken. Om det finns flera exploatörer som berörs av detaljplanen sker kostnadsfördelning normalt enligt den andel av ny byggrätt som detaljplanen medger. Om detaljplanen medger olika former av markanvändning ska kostnadsfördelning ske på annat skäligt sätt.

4.4.3 Anläggningsavgifter och övriga taxor

För kostnader som uppkommer för kommunens VA-huvudman avseende anläggningar för vatten-, avlopp-, och dagvattenhantering tas anläggningsavgifter ut enligt gällande VA-taxa vid anslutningstillfället, i enlighet med lagen om allmänna vattentjänster (LAV).

För övriga anslutningar, såsom för exempelvis el, fiber, fjärrvärme med mera ansvarar respektive exploatör för ansökan och uppkomna avgifter. Befintliga allmänna ledningar ansvarar ledningsägaren för. Ledningar som behöver flyttas på grund av exploateringen bekostas av exploatören.

5. Markprissättning

Grunden för kommunens prissättning av mark är att priset ska motsvara marknadsvärdet vid tidpunkten för köpet, det vill säga marknadsvärdet för marken vid en lagakraftvunnen detaljplan. Detta ska grunda sig på oberoende värdering, marknadsutsatt försäljning eller erfarenhetsbedömningar.

I det fall kostnader för framtagande av detaljplan och/eller utbyggnad av allmän plats har bekostats av exploatören ska hänsyn tas till detta vid prissättning av marken.