Antagen kommunfullmäktige 2025-12-03 §§ 77

Gäller från 2026-01-01

1. Inledning

Enligt 6 kap. 39 § plan- och bygglagen ska en kommun som har för avsikt att teckna exploateringsavtal för genomförandet av detaljplaner anta riktlinjer som beskriver utgångspunkter och mål för sådana avtal. Riktlinjerna ska vara vägledande och ange grundläggande principer för fördelning av kostnader och intäkter samt andra förhållanden som har betydelse för att exploatören ska kunna förutse vilka konsekvenser tecknandet av ett exploateringsavtal innebär. Det övergripande syftet är att skapa transparens och ökad tydlighet i förhandlingarna mellan parterna i exploateringsavtalet.

Riktlinjer för exploateringsavtal gäller endast för sådana ärenden om detaljplaner som påbörjas efter den 1 januari 2015. Riktlinjerna kopplar även till kommunallagen och likställighetsprincipen. Riktlinjerna är övergripande och vägledande. Kommunen får i det enskilda fallet frångå riktlinjerna om det föreligger skäl därtill. Detta dokument ersätter tidigare antagna riktlinjer gällande från 2017-05-01.

Mark som ägs av ett kommunalt bolag omfattas också av reglerna om exploateringsavtal och av dessa riktlinjer.

Begrepp

Exploateringsavtal definieras enligt 1 kap. 4 § plan- och bygglagen som ett avtal om genomförande av en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en exploatör eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen.

Exploatör är i dessa riktlinjer en exploatör, byggaktör eller en fastighetsägare med vilken kommunen ingått eller avser ingå exploateringsavtal.

Exploateringsområde avses i dessa riktlinjer som det geografiska område som exploateringsavtalet reglerar. Exploateringsområdets avgränsning beror på omfattningen av genomförandeåtgärder kopplade till detaljplanen. Omfattningen av ett exploateringsområde kan motsvara ett eller flera detaljplaneområden. Ett exploateringsområde kan även vara en mindre del av ett detaljplaneområde eller sträcka sig utanför detaljplaneområdet.

2. Tidiga avtal

2.1 Föravtal/Avsiktsförklaring

Ett föravtal av något slag kan tecknas i ett tidigt skede vid planläggning av icke kommunalägd mark. Ett sådant avtal kan till exempel reglera och säkra huvudprinciper för kostnads- och ansvarsfördelning samt genomförandefrågor för projektet fram till dess att ett exploateringsavtal finns antaget.

2.2 Planavtal

Planprocessen för mark som ej ägs av kommunen startar med att en exploatör begär planbesked. Kommunen tar därefter ställning till exploateringens lämplighet och förenlighet med styrande dokument, till exempel översiktsplan och kommunens handlingsplan för bostadsförsörjning (f.d. riktlinjer för bostadsförsörjning). I det fall kommunen ger positivt planbesked tecknas ett planavtal mellan parterna efter att planuppdrag har getts av kommunstyrelsen. Exploatören förväntas ha en aktiv roll i detaljplaneprocessen och medverkar aktivt i bebyggelse- och genomförandeplanering. Exploatören bekostar de kommunanställdas tid i planarbetet enligt beslutad timpristaxa. Exploatören bekostar även projekteringsunderlag, utredningar och övrigt som ligger till grund för detaljplanearbetet och kommande genomförande. Avbruten planläggning ger inte exploatören rätt till ekonomisk eller annan ersättning.

3. Exploateringsavtalets omfattning och innehåll

Syftet med exploateringsavtalet är att säkerställa att en detaljplan kan antas och genomföras. I exploateringsavtalet regleras ansvarsfördelning, rättigheter och skyldigheter mellan kommun, exploatör och/eller fastighetsägare. Exploateringsavtalet reglerar en rad tekniska, juridiska och ekonomiska frågor och dess innehåll anpassas i varje enskilt fall till områdets unika förutsättningar. Avtalet ska beskriva kommunens och exploatörens gemensamma mål, ansvarsfördelning mellan parterna avseende kostnadsansvar, tidsaspekter och övriga relevanta överenskommelser och krav.

Vid träffande av exploateringsavtal ska hänsyn tas till exploatörens ekonomiska stabilitet och förutsättningar att genomföra projektet samt exploatörens referensobjekt.

Överlåtelse av exploateringsavtal på annan part får inte ske utan kommunens skriftliga medgivande. Detta gäller även överlåtelse till närstående bolag.

3.1 Kommunens handläggning och beredning av exploateringsavtal

I samband med att ett detaljplanearbete inleds tar kommunen ställning till om ett exploateringsavtal ska upprättas eller inte. Exploateringsavtal ska normalt ingås i exploateringsprojekt där mark ägs av annan än kommunen när det krävs för att säkerställa genomförandet av detaljplanen. Även i de fall där kommunen inte är huvudman för gator och allmänna platser tecknas normalt exploateringsavtal för att säkerställa att vägar och allmänna platser blir utbyggda i enlighet med planen. I de fall kommunen bedömer att det är uppenbart onödigt behöver exploateringsavtal inte upprättas. Om större ändringar av detaljplanens omfattning sker under detaljplaneläggningen kan behovet av ett exploateringsavtal ändras.

Detaljplaneprocessen och utarbetandet av ett exploateringsavtal är sammankopplade och arbetet med att ta fram exploateringsavtal ska ske parallellt med detaljplanearbetet. Så snart ett detaljplanearbete påbörjas avseende exploatering av privat ägd mark avser kommunen också att inleda avtalsförhandlingar i syfte att teckna exploateringsavtal för att säkerställa genomförandet av planen. Senast inför plansamråd avser kommunen redovisa avtalets huvudsakliga innehåll.

Kommunfullmäktige beslutar om antagande av exploateringsavtal. Exploateringsavtal ska vara undertecknat av exploatören och tillhörande säkerhet inlämnad innan beslut om antagande av exploateringsavtal fattas. Exploateringsavtal ska alltid vara villkorat av att kommunens beslut om antagande av detaljplanen får laga kraft. Då ett godkänt exploateringsavtal utgör förutsättning för att kunna anta en detaljplan ska det säkerställas att antagandebeslutet av detaljplanen inte får laga kraft innan ett lagakraftvunnet beslut om att ingå exploateringsavtal föreligger.

3.2 Ansvars- och kostnadsfördelning

Åtgärder som ingår i exploatörens åtaganden ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen. Kostnaderna ska fördelas skäligt och rättvist mellan kommunen och exploatören, och mellan exploatör och exploatör.

Grundprincipen är att befintliga kommuninvånare inte ska belastas med kostnader för exploatering av nya detaljplaner.

3.2.1 Projektering och utbyggnad av allmän plats med kommunalt huvudmannaskap

Kommunen utför projektering och utbyggnad av allmän plats med kommunalt huvudmannaskap avseende gator, vägar och andra allmänna platser, av anläggningar för vattenförsörjning och avlopp, åtgärder för att bevara och gynna arter och natur samt andra åtgärder. Anläggningar för vattenförsörjning och avlopp med mera kan även projekteras och byggas ut av kommunens VA-huvudman.

Exploateringsavtalet kan också omfatta andra nödvändiga infrastrukturåtgärder som är direkt föranledda av detaljplanen och som behöver vidtas utanför det område som den aktuella detaljplanen avser. Till denna kategori hör exempelvis åtgärder som behövs för att kommunikationerna till och från ett nytt bostadsområde ska fungera eller för att åstadkomma en säker och effektiv trafikreglering eller andra investeringar i teknisk infrastruktur som är nödvändiga för att genomföra en detaljplan.

Kommunens utbyggnad av gator, park och annan allmän plats, upphandlas av kommunen i konkurrens enligt Lagen om offentlig upphandling (LOU).

3.2.2 Projektering och utbyggnad av allmän plats med enskilt huvudmannaskap

I vissa fall kan enskilt huvudmannaskap i detaljplanen användas, det innebär till skillnad från ovan att exploatören själv bekostar och anlägger de allmänna anläggningarna i området. I dessa fall ska exploatören i slutskedet av exploateringen kostnadsfritt överlåta de allmänna anläggningarna till den gemensamhetsanläggning som ska stå för områdets framtida drift och underhåll. I exploateringsavtalet ska ställas krav på hur exploatören ska bygga ut allmän plats. I exploateringsavtalet ska framgå att kommunens, vid tidpunkten för upphandling av utbyggnad, gällande normer för utformning och standard på gator, vägar och annan allmän platsmark ska följas. I exploateringsavtalet ska även framgå kommunala mål- och policydokument exploatören förväntas följa. Här avses dokument som har ett formellt stöd i till exempel planbestämmelser och Boverkets byggregler.

Huvudregeln är att anläggningar för vatten och avlopp ska överlåtas till kommunens VA-huvudman för drift och underhåll, även inom detaljplaner med enskilt huvudmannaskap, om inte annat avtalas.

För allmänna platser och anläggningar där det är enskilt huvudmannaskap inrättas gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen (1973:1149). Inrättande av gemensamhetsanläggning sker via lantmäteriförrättning. Kommunen ska, i exploateringsavtalet, säkerställa att exploatören ansöker om erforderlig lantmäteriförrättning. Lantmäteriförrättningen innefattar bland annat beslut om vilka fastigheter som deltar i anläggningen, andelstal för utförande samt drift och underhåll.

3.2.3 Konstpolicy och ekologisk kompensation

Inför framtagande av varje ny detaljplan ska frågan om medel till konstnärlig gestaltning beaktas och läggas fast i markanvisningar och/eller exploateringsavtal enligt gällande konstpolicy.

Miljökompensation i form av balanseringsprincipen är en metod som kan användas vid exploatering för att uppnå god hushållning med naturresurser. Den utgår från att alla fysiska förändringar påverkar miljön och att negativ påverkan ska kompenseras vid exploatering så långt det är rimligt. Enligt beslut av kommunfullmäktige 12 december 2011 ska kompensationsåtgärder inför detaljplaneanläggning användas vid exploatering där det anses vara lämpligt och ekonomiskt rimligt. Kostnader för kompensationsåtgärder belastar respektive exploatör. Vid exploatering på privat mark ska kompensationer som ej är lagstadgade uppmärksammas genom frivilligt samarbete och åtgärder regleras frivilligt i exploateringsavtalet. Balanseringen blir då en del av den allmänna utbyggnaden som Svedala kommun normalt utför, men den privata exploatören bekostar, vilket regleras genom exploateringsavtal.

Balanseringsprincipen innebär att:

–       i första hand undvika negativ påverkan

–       i andra hand minimera negativa effekter. Det som ej kan undvikas ska kompenseras genom utjämning eller ersättning inom planområdet

–       i tredje och sista hand kompensera för negativa effekter genom ersättning utanför planområdet.

3.2.4 Kostnadsfördelning infrastruktur

Exploatören ska betala exploateringsersättning som helt ska täcka kommunens kostnader kopplade till anläggande av allmän plats såsom gator och allmänna anläggningar inom och i anslutning till exploateringsområdet. Kostnaderna ska stå i rimligt förhållande till den nytta en exploatör har av detaljplanen. Kommunen tar betalt för de faktiska kostnader som uppkommer och som är kopplade till projektering och utbyggnad av exploateringsområdet. Exploatören ska också ersätta kommunen för dess administrativa kostnader som är hänförliga till kommunens arbete med projektering, upphandling och anläggande.

Om det finns flera exploatörer som berörs av detaljplanen sker kostnadsfördelning normalt enligt den andel av ny byggrätt som detaljplanen medger. Om detaljplanen medger olika former av markanvändning ska kostnadsfördelning ske på annat skäligt sätt.

Exploateringsavtalet får även avse ersättning eller avgift för åtgärder som har genomförts före avtalets ingående, om detaljplanen avser ett steg i en etappvis utbyggnad eller avtalet omfattar medfinansieringsersättning.

Exploateringsersättningen kalkyleras och uppskattas under detaljplaneprocessen och baserar sig på en kostnadsberäkning. Exploateringsersättningen erlägges av exploatören vid lämplig tidpunkt som regleras i exploateringsavtalet. I exploateringsavtalet regleras även hur löpande uppföljning och kostnadsreglering ska ske. Vid driftsättning av de allmänna anläggningarna sker en summering av de faktiska kostnaderna och en slutreglering sker.

3.2.5 Anläggningsavgifter och övriga taxor

För kostnader som uppkommer för kommunens VA-huvudman avseende anläggningar för vatten-, avlopp-, och dagvattenhantering tas anläggningsavgifter ut enligt gällande VA-taxa vid anslutningstillfället, i enlighet med lagen om allmänna vattentjänster (LAV).

För övriga anslutningar, såsom för exempelvis el, fiber, fjärrvärme med mera ansvarar respektive exploatör för ansökan och uppkomna avgifter. Befintliga allmänna ledningar ansvarar ledningsägaren för. Ledningar som behöver flyttas på grund av exploateringen bekostas i normalfallet av exploatören.

3.2.6 Utbyggnad på kvartersmark

Exploatören ansvarar för och bekostar normalt samtliga åtgärder inom kvartersmark för enskild bebyggelse såsom exempelvis bullerdämpande åtgärder, hantering av markföroreningar, arkeologiska utredningar, skydds- och säkerhetsåtgärder, dagvatten- och skyfallshantering samt byggnation inom kvartersmark. Exploatören ansvarar även för anslutning till allmän plats samt återställningsarbeten.

I normalfallet iordningställer kommunen kvartersmarken i samband med entreprenadarbeten för allmän plats. Detta regleras i exploateringsavtalet där parterna kommer överens om packningsgrad, vilket säkerställs genom packningskontroller. Exploatören utför därefter egna geotekniska undersökningar för dimensionering av husens grundläggning.

I det fall kvalitetsprogram/gestaltningsprogram finns framtaget ska det i exploateringsavtalet ställas krav på att detta följs.

3.2.7 Marköverlåtelser och ersättningar

I exploateringsavtalet ska överlåtelser av mark som behövs för att tillgodose behovet av
allmän platsmark regleras. Ersättning för sådan mark erläggs utifrån bestämmelserna i expropriationslagen (1972:719). Kommunens kostnader för förvärv av allmän platsmark räknas in i exploateringsersättningen som exploatören är skyldig att erlägga till kommunen. Där exploatören är ägare till allmän platsmark betalas därmed normalt ingen ersättning för marken eftersom denna kostnad ingår i underlaget för exploateringsersättning för vilken exploatören ska svara.

Exploateringsavtalet kan också reglera överlåtelse av kvartersmark från exploatören till
kommunen, till exempel mark som behövs för allmän byggnad, skola eller förskola. Marken ska då ersättas med marknadsvärdet vid tidpunkten för överlåtelsen.

I det fall exploatören behöver förvärva kvartersmark av kommunen ska ersättning erläggas utifrån marknadsvärdet vid tidpunkten för överlåtelsen.

3.2.8 Fastighetsbildning

Vid kommunalt huvudmannaskap och i de detaljplaner där det finns markregleringar som ska utföras ansöker kommunen initialt om förrättning för att genomföra nödvändig fastighetsbildning. Förrättningskostnader bekostas av exploatören eller exploatörerna gemensamt utifrån erhållen byggrätt.

Exploatören ansvarar för ansökan och bekostar samtliga övriga förrättningskostnader, som är erforderliga för genomförandet av detaljplanen, såsom exempelvis fastighetsbildning inom kvartersmark och bildande av gemensamhetsanläggningar.

3.2.9 Säkerhet

Kommunen ska ställa krav på att exploatören ska lämna en säkerhet för de ekonomiska åtagandena som görs i exploateringsavtalet. Säkerheten ska lämnas i form av bankgaranti, moderbolagsborgen, pantbrev, försäkringsbrev, klientmedelskonto eller avsättning av medel på konto. Säkerheten ska hanteras i enlighet med vid var tid gällande kommunala riktlinjer för hantering av ekonomiska säkerheter.

Vid tecknande av exploateringsavtal med enskilt huvudmannaskap ska kommunen ta ut en skälig säkerhet i syfte att säkerställa att området ska fungera på ett tillfredsställande sätt. Detta i syfte att säkerställa att framtida boende inte belastas ekonomiskt i det fall exploatören inte fullföljer sina åtaganden. Säkerhetsbeloppet ska motsvara kostnader för infrastrukturåtgärder som kommunen anser nödvändiga för områdets funktion, exempelvis gator och VA-anläggningar. Säkerhetsbeloppet ska ej understiga 50 procent av exploatörens beräknade kostnader för utbyggnad av samtliga enskilda allmänna platser och anläggningar.